Eigenmietwert abgeschafft: Neue Steuerregeln für Wohneigentum

Künftig wird für selbst bewohnte Liegenschaften keine Eigenmietwert-Besteuerung mehr erhoben. Im Gegenzug entfallen die Abzugsmöglichkeiten für private Schuldzinsen. Die neue Regelung umfasst einen generellen Systemwechsel bei der Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen. Mit der neuen Vorlage können Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge keinen Abzug von Schuldzinsen mehr geltend machen; das gilt nicht nur für Hypothekarzinsen sondern auch für Konsum- und Lombardkredite sowie private Darlehen.

Eine Übergangsfrist lässt das alte System noch bis mindestens 2027 in Kraft, Stand heute gelten die neuen Regelungen frühestens ab 1. Januar 2028.

Die eidgenössische Steuerverwaltung koordiniert diesen Systemwechsel und setzt den Kantonen Übergangsfristen für die Anpassung ihrer kantonalen Liegenschaftssteuern. Während der Übergangszeit bleibt für Eigentümer alles beim Alten mit Eigenmietwertbesteuerung und Abzugsmöglichkeiten, sodass geplante Sanierungen und Investitionen in den kommenden Jahren noch steuerlich geltend gemacht werden können.

Für Zweitliegenschaften kommt eine spezielle Objektsteuer auf kantonaler Ebene. Bei Renditeobjekten (Vermietung/Verpachtung) bleiben die bisherigen Regeln mit Einkommensbesteuerung der Mieteinnahmen und Abzug der Unterhaltskosten bestehen. Schuldzinsen bei vermieteten / verpachteten Liegenschaften bleiben im Rahmen des allgemeinen Abzugs nach «quotal-restriktiver Methode» teilweise abzugsfähig. * Die Kantone müssen die Änderungen in ihren Steuergesetzen bis spätestens 1. Januar 2028 implementieren.
 

Der Wegfall des Eigenmietwerts senkt üblicherweise das steuerbare Einkommen, aber auch die Schuldzins- und Unterhaltsabzüge entfallen. Für (Neu-)Erwerb bleibt ein limitierter Schuldzinsabzug von max. 10'000 Franken (Ehepaare) bzw. 5'000 Franken (Alleinstehende) bis 10 Jahre nach Kauf bestehen, pro Jahr um 10 Prozent reduziert.

Die Steuerbelastung fällt je nach individueller Situation höher, tiefer oder gleich aus; insbesondere bei hohen Hypotheken und grossen Unterhaltsaufwendungen fahren Eigenheimbesitzer künftig steuerlich schlechter.

Für Zweitwohnungen fällt der Eigenmietwert ebenfalls weg. Stattdessen wird eine spezifische Objektsteuer auf kantonaler Ebene eingeführt. Damit soll ein Steuersubstrat erhalten bleiben, da viele Tourismusregionen von diesen Einnahmen abhängig sind.

Steuerliche Abzüge entfallen auch bei Zweitwohnungen, Ausnahmen und Übergangsregelungen sind kantonal unterschiedlich.

Gehört die Liegenschaft einer Firma oder einer reinen Liegenschaftsgesellschaft, bleibt die Ertragsbesteuerung wie bisher. Mieteinnahmen und abzugsfähige Unterhalts- sowie Schuldzinsen sind weiterhin ordentlich zu deklarieren, weil betriebsnotwendig.

Befindet sich das Objekt zwar im Privatvermögen des Unternehmers, wird aber betrieblich genutzt, bleiben Geschäftsraummieten im betrieblichen Bereich steuerbar und abzugsfähig. Nur der Teil, der privat genutzt wird (z.B. Geschäftswohnung), profitiert vom Wegfall des Eigenmietwerts.
 

• Steuerliche Planung: Prüfen, ob grössere Unterhaltsarbeiten oder Hypothekarumstrukturierungen sinnvoll vorgezogen werden sollten, um vorhandene Abzüge letztmalig zu nutzen.
   
• Dokumentation: Werterhöhende Investitionen (z.B. neue Küche) sollten weiterhin sauber dokumentiert werden, da sie beim Grundstückgewinn beim Verkauf weiterhin abzugsfähig bleiben.
   
• Finanzierung prüfen: Zinsbelastung künftig netto kalkulieren – niedrigere Abzugsfähigkeit kann sich auf die Tragbarkeit auswirken.
   
• Beratung: Frühzeitig das Gespräch mit dem Treuhänder oder der Bank suchen, um die individuelle Situation zu optimieren.

Bei sehr hoher Hypothek und Unterhalt war bisher das steuerbare Einkommen oft negativ. Künftig entfällt beides, die Belastung steigt entsprechend.

Für schuldenfreie Eigentümer sinkt die Steuerlast spürbar, weil sie den Eigenmietwert nicht mehr versteuern müssen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt für viele Eigentümer steuerliche Erleichterungen – insbesondere für frei verschuldete Haushalte –, schränkt aber auch die Planungs- und Abzugsmöglichkeiten ein. Jede Situation verlangt eine individuell angepasste Steuerstrategie und rechtzeitige Planung, vor allem in der Übergangszeit bis 2028.

*quotal-restriktive Methode: Die Höhe des zulässigen Schuldzinsabzugs entspricht dem Anteil des nicht selbstbewohnten Liegenschaftsvermögen am Gesamtvermögen. 
 

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