Fin de la valeur locative: nouvelles règles fiscales pour le logement

À l’avenir, les immeubles à usage propre ne seront plus assujettis à l’imposition de la valeur locative. En contrepartie, la déduction des intérêts passifs privés ne sera plus possible. La nouvelle réglementation comprend un changement de système général en ce qui concerne la déductibilité des intérêts passifs. Avec la nouvelle directive, les personnes sans produits de fermage ou loyers imposables ne pourront plus appliquer de déduction des intérêts passifs ; cela concerne non seulement les taux hypothécaires, mais également les crédits à la consommation et les crédits lombard ainsi que les prêts privés.

En raison d’un délai transitoire, l’ancien système reste en vigueur jusqu’à 2027 au moins. À l’heure actuelle, les nouvelles règles devraient s’appliquer au plus tôt à partir du 1er janvier 2028.

L’Administration fédérale des contributions coordonne ce changement de système et impartit aux cantons des délais transitoires pour l’adaptation de leurs taxes immobilières cantonales. Pendant la période transitoire, rien ne change pour les propriétaires en ce qui concerne l’imposition de la valeur locative et les déductions possibles. Ainsi, les travaux d’assainissement et investissements prévus ces prochaines années pourront encore donner droit à des déductions fiscales.

En ce qui concerne les résidences secondaires, un impôt immobilier spécifique sera introduit à l’échelle cantonale. Côté immeubles de rendement (location/affermage), les règles appliquées jusqu’à aujourd’hui resteront en vigueur, avec l’impôt sur le revenu des recettes locatives et la déduction des frais d’entretien. Les intérêts passifs liés aux immeubles en location/en fermage demeurent en partie déductibles selon la « méthode proportionnelle restrictive ».*  Les cantons doivent intégrer les changements dans leur législation fiscale avant le 1er janvier 2028.
 

La suppression de la valeur locative fait normalement baisser le revenu imposable, mais en plus les déductions d’intérêts passifs et des frais d’entretien ne sont plus possibles. Pour les (nouveaux) achats, une déduction limitée des intérêts passifs de 10 000 francs (couples) ou de 5000 francs au maximum (personnes seules) est possible jusqu’à dix ans après l’achat, réduite de 10% chaque année.

En fonction de la situation individuelle, l’imposition fiscale est plus élevée, plus basse ou identique ; les propriétaires seront à l’avenir les perdants du point de vue fiscal, surtout en présence d’hypothèques élevées et d’importants frais d’entretien.

La valeur locative est également supprimée pour les résidences secondaires. Elle sera remplacée par un impôt immobilier spécifique à l’échelle cantonale. Cela devrait permettre de maintenir une substance fiscale, car de nombreuses régions touristiques dépendent de ces recettes.

Les déductions fiscales sont également abolies pour les résidences secondaires, avec des exceptions et des règles transitoires variables selon les cantons.
 

Si l’immeuble appartient à une entreprise ou à une société immobilière pure, l’imposition du revenu continuera de s’appliquer. Les recettes locatives ainsi que les intérêts passifs et d’entretien déductibles doivent encore être dûment déclarés car ils sont nécessaires à l’exploitation.

Si l’immeuble fait partie de la fortune privée de l’entrepreneur mais est utilisé à des fins opérationnelles, les locations d’espaces commerciaux dans le domaine opérationnel demeurent imposables et déductibles. Seule la partie qui est utilisée à titre privé (p. ex. un logement de fonction) bénéficie de la suppression de la valeur locative.
 

• Planification fiscale : vérifier s’il est judicieux d’anticiper de gros travaux d’entretien ou une réorganisation des hypothèques pour utiliser une dernière fois les déductions disponibles.
   
• Documentation : les investissements qui entraînent une hausse de la valeur (p. ex. une nouvelle cuisine) devraient encore être soigneusement documentés, car ils restent déductibles à la vente en cas de gains immobiliers.
   
• Vérifier le financement : à l’avenir calculer les charges d’intérêts nettes – la baisse de la déductibilité peut exercer un impact sur la capacité financière.
   
• Conseil : chercher suffisamment tôt le dialogue avec l’agent fiduciaire ou la banque pour optimiser la situation individuelle.

Dans le cas de frais d’entretien et d’hypothèque très élevés, jusqu’à présent le revenu imposable était souvent négatif. À l’avenir, les deux disparaîtront, ce qui entraînera une hausse de la charge.

Pour les propriétaires non endettés, la charge fiscale baisse sensiblement, car ils ne peuvent plus imposer la valeur locative.

L’abolition de la valeur locative entraîne des allègements fiscaux pour beaucoup de propriétaires - en particulier pour les ménages non endettés - mais elle limite les possibilités de planification et de déduction. Chaque situation nécessite une stratégie fiscale personnalisée ainsi qu’une planification opportune, en particulier dans la période transitoire jusqu’en 2028.

* méthode proportionnelle restrictive : le montant de la déduction des intérêts passifs autorisée correspond au rapport entre la fortune immobilière à usage non propre et la fortune totale. 
 
 

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