Den Familienfrieden bewahren: Liegenschaften verschenken und vererben

Die Übertragung einer Liegenschaft innerhalb der Familie ist eine Entscheidung, die viele Eltern irgendwann treffen. Sei es, weil das Haus zu gross geworden ist, oder weil sie den Kindern die Nachlassregelung erleichtern möchten – eine Übergabe zu Lebzeiten bietet in vielen Fällen Vorteile. Doch wie soll die Übertragung konkret aussehen? Welche Herausforderungen und Möglichkeiten gibt es?

Wem soll die Liegenschaft gehören – einem Kind oder allen?
Eine der zentralen Fragen bei einer Übertragung lautet: Soll die Immobilie an alle Kinder oder nur an eines übergehen?

• Übertragung an alle Kinder:
  Viele Eltern möchten ihre Kinder gleich behandeln und entscheiden sich deshalb, die Liegenschaft an alle Kinder zu übertragen. Doch dies kann in der Praxis problematisch sein: Unterschiedliche Vorstellungen über die Nutzung, Renovationspläne oder gar Erbstreitigkeiten können zu Spannungen führen. Gemeinschaftliches Eigentum – sei es Miteigentum oder Gesamteigentum – erfordert einstimmige Entscheidungen, was Konflikte begünstigen kann.
   

• Übertragung an ein Kind:
  Eine andere Option ist die Übertragung der Liegenschaft an ein Kind. Diese Lösung ist in der Praxis oft einfacher umzusetzen, birgt jedoch die Herausforderung, einen fairen Ausgleich gegenüber den Geschwistern zu finden. Hier kann ein sorgfältig ausgearbeiteter Erbvertrag helfen, um Streitigkeiten zu vermeiden und Transparenz zu schaffen.

   

Weitergabe zu Lebzeiten: Vorteile und Herausforderungen
Viele Eltern geben ihre Liegenschaft schon zu Lebzeiten weiter – oft zu einem Preis, der unter dem Marktwert liegt. Dies kann sinnvoll sein, um Streitigkeiten nach dem Tod zu vermeiden. Allerdings müssen dabei einige wichtige Punkte berücksichtigt werden:

• Erbvorbezug: Wird eine Liegenschaft unter ihrem Marktwert übertragen, wird der geschenkte Teil als Erbvorbezug angerechnet. Dies kann zu einem späteren Zeitpunkt einen Ausgleich zwischen den Erben erfordern, der sich nach dem Marktwert am Todestag richtet – nicht nach dem damaligen Übergabewert.
   
• Schriftliche Vereinbarungen: Es ist wichtig, den Übergabepreis und allfällige Ausgleichszahlungen klar festzulegen. So können Missverständnisse und Konflikte vermieden werden.
   
• Auswirkungen auf Ergänzungsleistungen: Wer auf eine angemessene finanzielle Entschädigung verzichtet, riskiert, dass spätere Ergänzungsleistungen gekürzt werden oder wegfallen.

Ferienobjekte und Mehrfamilienhäuser: Potenzial für Streitigkeiten
Ferienobjekte und Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäuser bergen oft ein höheres Konfliktpotenzial:

• Ferienliegenschaften: Die Nutzung und Unterhaltskosten führen häufig zu Streit unter Geschwistern. Klare Teilungsvorschriften im Testament oder die Aufteilung in Stockwerkeigentum können helfen, Konflikte zu vermeiden.
   
• Mehrfamilienhäuser: Die Verwaltung solcher Immobilien ist anspruchsvoll. Eltern können ihre Kinder durch eine frühzeitige Übergabe mit Unterstützung bei der Verwaltung einarbeiten oder einen professionellen Verwalter einsetzen. Eine Alternative ist die Überführung der Immobilie in eine Immobilien-AG, um die Anteile gleichmässig zu verteilen. Allerdings können dabei hohe Steuerkosten entstehen.

Steuerliche Aspekte: Kosten und Fallstricke vermeiden
Die Übertragung einer Liegenschaft ist nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich komplex. Es gibt viele Faktoren zu beachten:

• Handänderungssteuer: Diese Steuer wird in vielen Kantonen bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug fällig.
   
• Grundstückgewinnsteuer: In manchen Fällen kann diese Steuer aufgeschoben werden, in anderen nicht – je nach Veräusserungsgewinn und Übergabepreis.
   
• Erbschafts- und Schenkungssteuer: Direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen befreit, nicht jedoch Stiefkinder oder andere Verwandte.
   

Nutzniessung und Wohnrecht: Bleiben, aber abgeben
Viele Eltern möchten nach der Übertragung weiterhin in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Hierfür bieten sich das Wohnrecht oder die Nutzniessung an:

• Wohnrecht: Eltern dürfen die Immobilie weiterhin selbst nutzen. Grössere Reparaturen und Hypothekenkosten tragen die Kinder.
   
• Nutzniessung: Eltern können die Immobilie vermieten und die Einnahmen behalten, tragen aber auch die laufenden Kosten und Steuern.

Beide Modelle können steuerliche Vorteile bieten, insbesondere wenn der kapitalisierte Wert der Nutzniessung berücksichtigt wird.

Frühzeitig planen und beraten lassen
Wie aufgezeigt, ist die Übertragung von Liegenschaften innerhalb der Familie ein komplexes Thema mit weitreichenden Folgen. Die Wahl der richtigen Übertragungsart – ob Schenkung, Verkauf oder Erbvorbezug – erfordert eine genaue Prüfung der individuellen Situation.

Fazit:
Eine durchdachte Übertragung Ihrer Liegenschaft schafft Klarheit und sichert den Familienfrieden. Ob durch einen Erbvertrag, die Vereinbarung von Wohnrechten oder die Nutzung steuerlicher Vorteile – eine gute Planung zahlt sich aus.

Haben Sie Fragen oder benötigen Sie Unterstützung? Fachpersonen helfen Ihnen, eine Lösung zu finden, die zu Ihnen und Ihrer Familie passt.

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