Sauvegarder la paix dans la famille : don et legs de biens immobiliers

La transmission d’un bien immobilier au sein de la famille est une décision que de nombreux parents prennent à un moment ou à un autre. Soit parce que la maison est devenue trop grande ou parce qu’ils souhaitent faciliter aux enfants l’organisation de l’héritage – dans bien des cas, une transmission de son vivant recèle des avantages. Cependant, comment la transmission devrait-elle se présenter concrètement ? Quels sont les défis et possibilités qu’elle recèle ?

À qui le bien immobilier devrait-il revenir – à un seul enfant ou à tous ?
L’une des questions clés qui se pose lors d’une transmission est la suivante : Le bien immobilier doit-il revenir à tous les enfants ou à un seul enfant ?

• Transmission à tous les enfants
  Beaucoup de parents veulent traiter leurs enfants de la même façon et décident par conséquent de transmettre l’immeuble à tous les enfants. Or, cela peut poser problème dans la pratique : des conceptions divergentes quant à l’affectation, les plans de rénovation, voire des litiges en matière de succession peuvent entraîner des tensions. Une propriété collective – copropriété ou propriété commune – nécessite des décisions à l’unanimité, ce qui peut être propice à des conflits.
   
• Transmission à un seul enfant
  Une autre option envisageable est la transmission du bien immobilier à un seul enfant. Dans la pratique, cette solution est souvent la plus simple à appliquer, mais elle pose le défi de trouver un équilibre équitable à l’égard de la fratrie. En l’espèce, un pacte successoral soigneusement élaboré peut aider à éviter des litiges et à procéder dans la transparence.
   

Transmission de son vivant : avantages et défis
De nombreux parents transmettent leur bien immobilier de leur vivant – souvent à un prix inférieur à la valeur de marché. Cela peut être judicieux pour éviter des conflits après le décès. Dans tous les cas, il faut tenir compte de quelques points importants.

• Avancement d’hoirie : si un immeuble est transmis au-dessous de la valeur de marché, la partie remise sous forme de don est imputée comme avancement d’hoirie. À un stade ultérieur, cela peut nécessiter une compensation entre les héritiers qui est axée sur la valeur de marché à la date du décès - et non sur la valeur de transmission d’alors.
   
• Accords écrits : il est important de fixer clairement le prix de transmission et d’éventuels paiements compensatoires. Cela permet d’éviter des désaccords et des conflits.
   
• Répercussions sur les prestations complémentaires : en renonçant à une indemnité financière appropriée, on risque que des prestations complémentaires ultérieures soient réduites, voire qu’elles soient supprimées.
   

Résidences secondaires et maisons locatives : propices aux querelles
Les résidences secondaires et l’immobilier de rendement comme les maisons locatives présentent souvent un potentiel de conflit plutôt élevé.

• Résidences secondaires : leur affectation et les frais d’entretien sont souvent sources de litiges au sein de la fratrie. Des directives de partage claires dans le testament ou la répartition en propriété par étage peuvent aider à éviter les conflits.
   
• Maisons locatives : l’administration de ce type de biens est complexe. En optant pour une transmission anticipée, les parents peuvent aider leurs enfants à se familiariser avec l’administration ou engager un administrateur professionnel. Autre possibilité : confier le bien immobilier à une SA immobilière afin de répartir les parts de manière équitable. Toutefois, des frais fiscaux élevés peuvent en découler.
   

Aspects fiscaux : éviter les coûts et les pièges
La transmission d’un bien immobilier est complexe non seulement d’une point de vue juridique, mais au plan fiscal également. Nombre de facteurs entrent en jeu :

• impôt sur les droits de mutation : de nombreux cantons prélèvent cet impôt lors d’une donation ou d’une avancement d’hoirie.
   
• Impôt sur les gains immobiliers : dans certains cas, cet impôt peut être différé, dans d’autres cas non - en fonction du bénéfice résultant de l’aliénation et du prix de transmission.
   
• Impôt sur les successions et donations : dans la plupart des cantons, la descendance est exonérée, mais ce n’est pas le cas pour les enfants d’un premier lit ou pour d’autres parents.
  
   

Usufruit et droit d’habitation : rester mais céder
Beaucoup de parents veulent encore habiter dans leur bien immobilier après la transmission. Il est alors possible de recourir au droit d’habitation ou à l’usufruit.

• Droit d’habitation : les parents sont autorisés à continuer d’utiliser eux-mêmes le bien immobilier. Les enfants prennent en charge les réparations importantes et les coûts hypothécaires.
   
• Usufruit : les parents peuvent louer le bien immobilier et garder les recettes, mais ils prennent en charge les frais récurrents et les impôts.
   

Ces deux modèles peuvent receler des avantages fiscaux, en particulier si la valeur capitalisée de l’usufruit est prise en compte.

Planifier précocement et demander conseil
Comme nous l’avons expliqué, la transmission de biens immobiliers au sein de la famille est un sujet complexe aux répercussions d’envergure. Choisir le type de transmission approprié (donation, vente ou avancement d’hoirie) nécessite de bien examiner la situation au cas par cas.

Conclusion :
Une transmission fondée de votre bien immobilier est source de clarté et assure la paix familiale. Que ce soit par un pacte successoral, l’accord de droits d’habitation ou l’utilisation d’avantages fiscaux – vous récolterez les fruits d’une bonne planification.

Avez-vous des questions ou avez-vous besoin de soutien ? Des spécialistes vous aident à trouver une solution qui vous convienne, à vous et à votre famille.

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